كيفية الاستثمار العقاري بدون جهد

السلام عليكم، أنا أشرف إبراهيم.

هناك صورتان مشهورتان للربح و الاستثمار العقاري ، الأولى أن يشتري أحدهم شقة ويحتفظ بها لمدة سنتين مثلاً ومن ثم يبيعها.

الاستثمار العقاري يعتمد بشكل أساسي على ارتفاع معدل التضخم أو الارتفاع الطبيعي للأسعار.

والصورة الثانية أن أقوم بالعمل بيدي، أشتري قطعة أرض وأبني عليها وحدات سكنية، أو أشتري الأرض وأدخل مقاولاً معي بنصف الأرباح.

لن نتكلم اليوم عن هاتين الطريقتين، يمكن في حلقات أخرى نفصل فيهم ونرى الصعوبات والمشاكل التي ترافقهم وكيف نتجنبها.

ولكن اليوم سنتكلم على استراتيجية ذكية لا أحد يعرفها تقريباً وغير منتشرة رغم أن عائد الربح منها عالِ.

استراتيجية الاستثمار العقاري بدون جهد

لذلك هناك مستثمرون يعملون بها ويكسبون منها جيد جداً. وهي تعمل إن توفر أمرين:

المقاول أو مالك العقار أن يكون فرداً أو كياناً صغيراً وليس شركة كبيرة.

أن تكون العمارة في منطقة مزدحمة بالسكان كما الأحياء داخل القاهرة الكبرى.

وتعتمد هذه الاستراتيجية على الدخول في مرحلة زمنية في بناء العمارة، كي أستفيد من المقاول والمشتري فيما بعد، وأن ألتهم الربح في رشاقة وذكاء لأنتقل إلى مكان آخر.

كيف يتم الربح

عندما يكون المقاول يحفر الأرض في المراحل الأولى لصب الخرسانة والصعود بالطابق الأرضي والأول مثلاً، هنا أدخل وألعب على عوامل نفسية ومادية لدى المقاول.

فهو يحتاج أن يبيع مبكراً ليستطيع متابعة البناء ويستغل المال في عمل آخر، ويحتاج أن يبيع اليوم قبل الغد.

لأنه لا يعرف ما سيحدث في الغد ويخاف أن يحدث للسوق أي مشكلة تبطئ عملية البيع، الركود مثلاً.

في هذه اللحظة أراقب كالصقر المقاول والعمارة، لكن قبل أن أقترب يجب أن أنتبه لبعض القواعد المهمة جداً التي سأنفذها على الاستثمار العقاري بشكل عام.

التأكد من المسائل القانونية

أن يكون المحامي الخاص بي معي ومتأكد من كافة المسائل القانونية المتعلقة بملكية الأرض وتسجيلها القانوني؛ ويفحص هل عليها نزاعات قديمة أو حقوق قانونية كالرهن مثلاً.

التأكد من صحة عقود الشراكة بين المقاول ومالك الأرض

يجب التأكد من عقد الشراكة والحقوق التي يضمنها لي بد ذلك من تركيب مرافق عامة وغيرها.

سمعة المقاول

يجب أن أسأل عن المقاول وماذا عمل قبل ذلك، وما رأي السكان في الأبنية التي بناها من قبل، وما المشاكل التي قابلها.

التصاريح الحكومية اللازمة للبناء

التأكد من التصاريح الحكومية اللازمة من تراخيص وبناء وتركيب مرافق وغيرها.

دراسة موقع العقار

يجب أن أدرسه بشكل جيد، من منطقة وشارع وسكان ومنشآت جيران من ورش ومصانع ذات ضجيج أو روائح.

مميزات وعيوب موقع العقار

يجب أن يكون الموقع استراتيجياً، بأن يكون مغرياً للشراء ولا يوجد ما يمنع الشراء.

توقيت شراء الشقق

وبعد أن يكون لديك الضوء الأخضر عن الشروط السابقة، أدخل على المقاول أو مالك الأرض، وأشتري عدداً من الشقق حسب رأس المال الذي تملكه.

اختر الشقق ذات الموقع الجيد مثلاً الطوابق من الثالث إلى الخامس والتي لها واجهة جيدة. وبعد أن تختار اعرض الدفع نقداً وكامل المبلغ.

هنا تكون قد قمت بأمرين، دفعت نقداً، وهذا ليس كما يفعله الناس عادة، فالمال النقدي له وزنه. والأمر الثاني أنك اشتريت عدة شقق وليس شقتين فقط.

هذين الأمرين سيعطيانك قوة تفاوضية للسعر، أي ستشتري الشقة بسعر أقل من الناس العاديين وهذا سيوفر في المال بمبلغ جيد في الشقة الواحدة.

بعد أن اشتريت والمقاول يكمل بناء العمارة، ستبقى الشقق لديك حتى ينتهي المقاول من البناء وينهي الإكساء والمرافق من مدخل ومصعد  الخ.

بدء الطلب والعرض

في هذا الوقت تكون العمارة قد بيعت بكاملها ما عدا الشقق التي أنت تملكها، وتستطيع معرفة ذلك من كثرة الاتصالات التي ستأتيك من مشترين ومن السكان الذين بدأوا يسكنون العمارة.

الخلاصة أنك كسبت الربح مرتين من فرق السعر الأول عندما اشتريت من المقاول بأقل من السعر الذي يبيع به.

والمرة الثانية عندما ينتهي إكساء العمارة من الداخل والخارج وتصبح جاهزة لشراء الشقق المكسية والجاهزة للسكن، يكون سعر الشقق مرتفع، أكثر مما هي بدون إكساء.

وحتى المقاول نفسه لو بقي معه شقق بعد الإكساء يرفع سعرها بسبب زيادة الطلب على العرض، والفترة الزمنية التي تمر على البناء.

خلاصة

المقاول حفر الأرض وصب الخرسانة فدخلت عليه تسأله ما سعر الشقة الواحدة فلتكن 250 ألف جنيه فتدفع ثمن أربع شقق كاش فينخفض السعر إلى 210 ألف فقط.

وعليك أن تتفاوض معه لتصل إلى أدنى سعر 840 ألف للشقق الأربعة. سيوافق وغالباً ولن يعرف أحد بسعرك لأنه سيبيع ب 250 ألف لغيرك.

فتوفر 160 ألف جنيه، وبعد انتهاء البناء واكتماله خلال 6 شهور إلى سنة، وتظهر مدة انتهاء البناء من عقود الشراكة بين المالك والمقاول والعقود التي تكتب بعد ذلك.

بعد انتهاء تجهيز الشقق، ستباع الشقة ب 300 ألف جنيه، وهنا تبدأ بالبيع و الربح في الشقق الأربعة عما دفع الناس 200 ألف جنيه فيكون مجموع ما ربحت 360 ألف جنيه.

وهو عائد على استثمار 750 ألف جنيه خلال سنة أي نسبة الربح 43% على الأقل.